Quy hoạch đô thị và nông thôn không chỉ liên quan đến việc tổ chức không gian, xây dựng hạ tầng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sử dụng đất và phát triển khu dân cư. Vậy pháp luật hiện hành quy định quy hoạch đô thị và nông thôn là gì, khi nào được điều chỉnh và trường hợp nào phải cắm mốc theo quy hoạch? Hãy cùng Luật Hoàng Đức tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Quy hoạch đô thị và nông thôn là gì?

Theo khoản 6 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Đô thị là phạm vi không gian tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp; có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại; là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành; có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ.

2. Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai, theo định hướng được xác định tại quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch vùng hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố; đô thị mới được đầu tư xây dựng từng bước đồng bộ theo các tiêu chí phân loại đô thị.

3. Nông thôn là nơi sinh sống của cộng đồng dân cư và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp.

4. Khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định ở nông thôn, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố khác.

5. Khu chức năng là một khu vực tại đô thị, nông thôn gồm khu kinh tế, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao, khu văn hóa, khu phức hợp y tế, khu đầu mối hạ tầng kỹ thuật và các khu vực phát triển theo chức năng khác được định hướng tại quy hoạch vùng hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung theo quy định của Luật này.

6. Quy hoạch đô thị và nông thôn là quy hoạch không gian lãnh thổ, là việc xác định, tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, nhà ở nhằm tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân tại đô thị, nông thôn và khu chức năng.”

Như vậy, có thể hiểu quy hoạch đô thị và nông thôn là quy hoạch không gian lãnh thổ, trong đó xác định và tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm tạo lập môi trường sống phù hợp cho người dân.

Nói cách khác, quy hoạch đô thị và nông thôn không chỉ đơn thuần xác định một khu vực sẽ được xây dựng như thế nào mà còn định hướng cách tổ chức không gian, hạ tầng, nhà ở và các khu chức năng trong quá trình phát triển đô thị, nông thôn. Đây cũng là lý do thông tin quy hoạch có ý nghĩa quan trọng đối với người dân, tổ chức và nhà đầu tư khi thực hiện các hoạt động liên quan đến đất đai, xây dựng và phát triển dự án.

>>> Xem Thêm Trình Tự, Thủ Tục Tách Thửa Đất Được Thực Hiện Như Thế Nào?

2. Khi nào được điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn?

Quy hoạch sau khi được phê duyệt không phải lúc nào cũng được giữ nguyên. Trong quá trình thực hiện, nếu xuất hiện những thay đổi làm ảnh hưởng đến nội dung quy hoạch hoặc việc triển khai quy hoạch không còn phù hợp thì có thể đặt ra yêu cầu điều chỉnh.

Căn cứ Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, được sửa đổi bởi Khoản 10 Điều 11 Nghị định 145/2025/NĐ-CP, quy định các trường hợp điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn. Cụ thể, quy hoạch có thể được điều chỉnh khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Có thay đổi về chiến lược, quy hoạch cấp cao hơn.

Việc điều chỉnh được đặt ra khi có sự thay đổi về chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia; hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn cấp cao hơn được điều chỉnh dẫn đến thay đổi nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

2. Có thay đổi địa giới hành chính hoặc mâu thuẫn giữa các quy hoạch.

Trường hợp địa giới đơn vị hành chính thay đổi hoặc có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch đô thị và nông thôn làm ảnh hưởng đến tính chất, chức năng, quy mô của đô thị, nông thôn, khu chức năng hoặc khu vực lập quy hoạch thì có thể điều chỉnh quy hoạch theo quy định.

3. Có dự án được cấp có thẩm quyền chấp thuận làm ảnh hưởng đến quy hoạch.

Trường hợp dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư hoặc được cấp có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật về đầu tư công, đầu tư theo phương thức đối tác công tư và đầu tư, nếu dự án làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, không gian kiến trúc của khu vực đã được quy hoạch thì có thể thực hiện điều chỉnh.

4. Có biến động về điều kiện tự nhiên hoặc yêu cầu quốc phòng, an ninh.

Những thay đổi về khí hậu, địa chất, thủy văn, tác động của thiên tai, chiến tranh hoặc yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, không gian kiến trúc của khu vực đã được quy hoạch cũng là căn cứ để xem xét điều chỉnh.

5. Điều chỉnh để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng.

Quy hoạch có thể được điều chỉnh khi cần thay đổi nhu cầu sử dụng đất dành cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo chính sách phát triển từng thời kỳ hoặc thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Việc điều chỉnh trong trường hợp này phải bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực đã được lập và phê duyệt quy hoạch.

6. Quy hoạch không còn khả thi hoặc gây ảnh hưởng tiêu cực.

Trường hợp quy hoạch đô thị và nông thôn không thể thực hiện hoặc việc triển khai gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, an sinh xã hội, môi trường sinh thái, di tích lịch sử, văn hóa thì có thể được xem xét điều chỉnh.

7. Dự án đầu tư xây dựng được điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Nếu dự án đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư và việc điều chỉnh đó ảnh hưởng đến sử dụng đất, tổ chức không gian khu đất dự án thì có thể điều chỉnh quy hoạch.

8. Cần điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu quy hoạch để thực hiện dự án.

Trường hợp cần thiết điều chỉnh ranh giới, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành đối với lô đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung hoặc công trình riêng lẻ trong khu vực đã được lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết thì cũng thuộc trường hợp được xem xét điều chỉnh.

Như vậy, việc điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn phải dựa trên những căn cứ nhất định, không phải mọi đề xuất thay đổi quy hoạch đều đương nhiên được chấp thuận.

3. Khi nào phải cắm mốc theo quy hoạch đô thị và nông thôn?

Cắm mốc theo quy hoạch là một trong những bước quan trọng nhằm đưa các nội dung của quy hoạch đã được phê duyệt ra thực địa, qua đó xác định cụ thể các chỉ giới và khu vực theo quy hoạch. Theo Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định:

“Điều 52. Cắm mốc theo quy hoạch đô thị và nông thôn

1. Cắm mốc theo quy hoạch đô thị và nông thôn được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Cắm mốc chỉ giới đường đỏ đối với đường giao thông và khu vực công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật đối với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu;

b) Cắm mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng, ranh giới khu vực cấm xây dựng đối với quy hoạch chi tiết.

2. Ủy ban nhân dân các cấp, tổ chức, nhà đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đô thị và nông thôn quy định tại Điều 17 của Luật này có trách nhiệm lập hồ sơ cắm mốc và tổ chức thực hiện cắm mốc ngoài thực địa hoặc áp dụng công nghệ thông tin.

3. Việc cắm mốc được thực hiện theo hồ sơ cắm mốc. Hồ sơ cắm mốc do các đơn vị chuyên môn về đo đạc và bản đồ tổ chức lập và phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn phê duyệt.”

Theo đó, cắm mốc theo quy hoạch đô thị và nông thôn được thực hiện trong các trường hợp:

• Đối với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu: cắm mốc chỉ giới đường đỏ đối với đường giao thông và khu vực công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật.
• Đối với quy hoạch chi tiết: cắm mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng và ranh giới khu vực cấm xây dựng.

Việc cắm mốc được thực hiện theo hồ sơ cắm mốc đã được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt. Hồ sơ này do các đơn vị chuyên môn về đo đạc và bản đồ tổ chức lập.

Như vậy, quy hoạch đô thị và nông thôn là cơ sở quan trọng để tổ chức không gian, hạ tầng, kiến trúc cảnh quan và nhà ở. Việc điều chỉnh, cắm mốc quy hoạch phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Luật Hoàng Đức – Hotline: 1900.633.268 sẵn sàng hỗ trợ giải đáp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch đô thị và nông thôn.

Liên hệ Luật Hoàng Đức

Văn phòng Hà Nội: Tòa CEO Tower, đường Phạm Hùng, phường Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 1900.633.268

Email: [email protected]

Website: https://luathoangduc.vn

Fanpage: Luật Hoàng Đức